Хотите продать квартиру, но не разобраться с налогами?

Процесс продажи квартиры зачастую сопряжен со многими юридическими нюансами, особенно, связанными с законодательством РФ.
В связи с изменениями в Налоговом кодексе РФ, вступившими в силу с 1 января 2016 года многих продавцов недвижимости волнует вопрос налогообложения доходов с продажи квартиры.

Мы рассказжем обо всех изменениях максимально доступным и понятным языком. 

Не уверены, какой будет налог с продажи квартиры? 

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года, то срок владения для освобождения от налога остался прежним - 3 года.

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, возможны несколько вариантов, которые зависят от способа приобритения недвижимости:

Mobirise

Налог с продажи квартиры в 2018 году — изменения в законе


Сразу заметим, что речь пойдет только о физических лицах, которые продают имущество, не используемое в предпринимательской деятельности (например, не сдают его в аренду): квартиры и дома, включая комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в перечисленном имуществе.

1.

Минимальный срок владения имуществом для освобождения от уплаты налога

C 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога. Теперь продавец должен быть владельцем как минимум пять лет, чтобы он был освобожден от выплаты налога.
Однако, эти изменения касаются только недвижимости, приобретенной в собственность после 01 января 2016 года. Для объектов, купленных до этого времени, срок владения остался 3 года.

При этом есть исключения, в которых срок не попадания под налог составляет по-прежнему 3 года:
- квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
- квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
- квартира получена в собственность в порядке наследования;
- квартира получена в собственность по договору ренты.

Для выше перечисленных случаев, срок владения, после которого продавец не должен платить налог, по-прежнему составляет 3 года, даже если недвижимость была приобретена после 01 января 2016 года.

2.

В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога? 

Минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в тех следующих случаях, если имущество было приобретено после 1 января 2016 года:
- по договору купли-продажи,
- по принятию в дар или наследству от иных лиц (не ближайших родственников),
- по договору участия в долевом строительстве;
Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13%.  

3.

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

Если имущество приобретено в собственность до 1 января 2016 года и срок владения меньше 3 лет налогооблагаемый доход определяется из договора купли-продажи.
Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже. Так же Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна расходам продавца на покупку этой недвижимости.
ПРИМЕР:
В 2015 году Вы получили в наследство квартиру. В 2016 году Вы ее продали. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Вам не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом.
ПРИМЕР:
Вы купили в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году продали ее за 4 млн.руб. Вы должны будете заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Если имущество приобретено в собственность после 1 января 2016 года и срок владения меньше 5 лет налогооблагаемый доход будет зависить от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

1. Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налог исчисляется только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Налог будет рассчитываться со следующей величины (на выбор налогоплательщика):
а) продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей;
б) Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества 
ПРИМЕР:
Допустим, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
1 вариант: если Вы используете налоговый вычет, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.


2. Если Вы продаете объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
ПРИМЕР:
Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее в 2016 году за 2 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на текущий момент составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

Ответы на часто задаваемые вопросы

(нажмите на вопрос, чтобы узнать ответ)

1. Вы можете запросить справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН), обратившись для этого в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо отправить запрос по почте. Справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
2. Сведения о кадастровой стоимости можно получить на сайте Росреестра, заказав выписку из ГКН. Сведения будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует: если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ)

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Если продаете по одному договору, 1 000 000 рублей распределяется пропорционально доле. Если продаете по разным договорам, каждый сособственник имеет право на вычет 1 000 000 рублей. При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется по договоренности между сособственниками.
Если собственник продает имущество и в этом же налоговом периоде(году) покупает другое жилье, то он может зачесть налоговый вычет на покупку жилья, но не более 260 000 рублей (13% с цены приобретаемого жилья, но с суммы не более 2 000 000 рублей). Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни.

Mobirise

Для чего внесли изменения?

Причина внесенных в закон изменений достаточно проста - прекращение перепродаж недвижимости с целью получения прибыли.
Более того, зачастую, чтобы не платить налог, многие продавцы недвижимости занижали сумму по договору купли-продажи. Указывали в договоре 1 млн.рублей, а на оставшуюся сумму собственник писал расписку.

Теперь такая схема ограничена рамками законодательства. Какие могут быть последствия? Вероятнее всего, некоторые продавцы попытаются заложить свои расходы на оплату налога в цену недвижимости. Но, по оценкам специалистов Active Group существенного повышения цен не произойдет, так как на рынке всегда будет квартира со сроком владения более 5 лет, и продавцам придется корректировать стоимость своей недвижимости в более конкурентную сторону.

Active Group - эксперт в сфере недвижимости

Процесс продажи недвижимости может сопровождаться многими "подводными камнями" и юридическими нюансами, не учтя которые можно потерять время и деньги.
Проработав более 10 лет на рынке недвижимости, мы изучили каждый закон на практике, а не в теории. Мы уверенно принимаем ответственность за свои действия, являемся экспертом и лидером в своей сфере. От нашей команды специалистов Вы получите актуальную информацию по рынку и помощь в решении любого вопроса в сфере недвижимости.

Наши компании

Mobirise

Active Group

Active Group объединяет несколько компаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Также это самостоятельный бренд, под флагом которого работают отделы управления, коммерческой и элитной недвижимости.

Mobirise

Арендафон

Арендафон специализируется на аренде жилой недвижимости с 2007 года. Миссия компании заключается в создании комфортной и безопасной среды для поиска недвижимости в аренду.

Mobirise

Штаб Квартир

Штаб Квартир объединяет продажу жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья. Преимущество бренда в технологичном подходе, который гарантирует клиентам точный результат в прогнозируемые сроки.

Наши услуги

  • Юридические консультации - бесплатная помощь и поддержка на любом этапе сделки. Задать вопрос юристу
  • Независимая оценка недвижимости - бесплатно проанализируем конкурентное окружение вашего объекта и предоставим объективную стоимость
  • Экспертиза по объкту - аналитические отчеты об уровне спроса на вашу недвижимость 
  • Собственная обширная база клиентов - оперативно найдем покупателя. Оставьте заявку о вашем объекте
  • Презентация объекта - профессиональная фотосъемка объекта и активная рекламная кампания на эффективных площадках и собственных ресурсах компании

10

Лет работы

80

Сотрудники

3500

Сделок

Задайте вопрос юристу

Мы стремимся сделать любую операцию с недвижимостью максимально прозрачной, отличаемся индивидуальным подходом к каждому владельцу объекта и готовы добиваться для него лучших условий сделки

* нажимая на кнопку "Отправить", вы даете согласие на обработку персональных данных

Адрес
Каменноостровский пр., д. 62А 

Контакты
Email: info@agrealty.ru
Телефон: +7 (812) 309 5755